Habitat Groupé

Deux aspects fondamentaux caractérisent l’habitat groupé en autopromotion:

• le fait de se regrouper pour élaborer un projet d’habitat;
• quelle que soit la forme (maisons individuelles, petit immeuble...) ou sont statut juridique la prise de conscience et l’expression d’aspirations commune qui se matérialisent dans l’espace, les équipements et l’organisation

Ces projets naissent donc généralement suite à une rencontre entre personnes qui partagent certaines valeurs et qui souhaitent adapter leur habitat à ces attentes. La traduction architecturale porte donc une très grande attention aux circulations entre les espaces privés et communs, entre les logements, entre l’intérieur et l’extérieur, entre l’espace des enfants et celui des parents etc.

Souvent mais sans obligation, ces projets se dotent d’équipements communs. On peut citer la salle des fêtes, un atelier de bricolage ou des chambres d’amis partagées. Si le terrain le permet, on peut aussi envisager une aire de jeu, une piscine (naturelle éventuellement) ou un potager. Tous ces éléments sont des sources d’économies d’échelle et des points de rencontres ou naissent des histoires, des décisions sont prises ou des projets communs s’imaginent...

Enfin ces lieux stimulent l’entraide et la solidarité. Les liens choisis entre les voisins permettent de trouver rapidement une solution pour un problème du quotidien, qu’il s’agisse de la garde d’enfant, de co-voiturage ou d’une panne d’ordinateur. Et quand un problème de santé ou personnel se présente, on trouve plus facilement un soutien moral et affectif.

Comment réaliser ce type de projets qui mobilisent aujourd'hui de nombreuses personnes. Nous proposons ici quelques éléments méthodologiques essentiels.

Au début chacun se pose la question de ses besoins respectifs. Si on ne connaît pas ses attentes, il est impossible de les partager. Ensuite il faut rencontrer d'autres personnes qui partagent les mêmes valeurs et comparer les différents projets individuels afin d'identifier les convergences. Pendant cette phase d'orientation le projet partagé se dessine peu à peu. Le groupe doit pouvoir répondre très clairement à ces questions :

• Que souhaitons-nous partager?
• Quelles sont les limites pour chacun?
• Comment allons nous fonctionner en collectif?

Les réponses précises constituent la base du projet collectif social qui représente les fondations du projet matériel. C'est le ciment de la démarche qui garantit la cohésion de l'action dans la durée.

Ce document donne une description détaillée du projet. Il précise des éléments matériels comme

• L'emplacement
• La densité et le nombre de logements
• Le tableau des surfaces privées ou collectives
• La forme architecturale et des aménagements extérieurs
• Le système constructif
• Les équipements privés ou collectifs

D'autre part il peut renseigner les ambitions en termes de qualité environnementale et des éléments économiques. Le groupe est le Maître d'Ouvrage et prend toutes les décisions. Avec le programme, il communique son projet aux intervenants professionnels et autres interlocuteurs.

Actuellement tous les projets en cours de réalisation sont basés sur la propriété individuelle. Il existe dans d'autre pays européen le statut de la "Coopérative d'Habitants" qui est fondé sur la propriété collective, mais en France cette solution a été interdite dans les années 70. Nous espérons que le législateur va rapidement rétablir ce statut qui est adapté à un grand nombre de projets.

Les montages actuellement mis en œuvres sont

• La copropriété
• La SCIA (Société Civile Immobilière d'Attribution)
• La S3C (Société Civile de Construction Coopérative)

Les spécificités des projets nécessitent une étude approfondie avant de choisir le montage adapté ainsi que les modalités qui sont très variables selon les cas de figure.

Le financement

Le montage juridique basé sur la propriété individuelle induit que chacun finance son investissement par ses propres moyens, soit par un capital disponible soit par un emprunt bancaire. La structure collective ne cherche des financement directement. Ceci dit, il est possible que les participants se regroupent afin de présenter à une banque un dossier collectif composé d'autant de dossiers individuels que de logements à financer.

Les solutions opérationnelles se caractérisent toutes par une transparence fiscale, c'est à dire, la structure collective n'a pas d'existence fiscale propre et chaque personne qui participe profite du statut de particulier qui investit dans un logement de résidence principale ou locatif.

La recherche de foncier

Dans certain cas c'est le terrain qui déclenche le projet. La possibilité de se projeter concrètement facilite évidemment le processus mais le temps d'étude qui est nécessaire avant que les membres se sentent en capacité de s'engager financièrement et juridiquement peut poser des problèmes au propriétaire qui souhaite généralement vendre au plus vite. Plusieurs projets qui ne pouvaient s'engager suffisamment vite ont vu des terrains leur échapper. D'autre part, les personnes se regroupent régulièrement sans avoir une idée précise du terrain. Ils s'engagent dans la phase des études préliminaires avec des hypothèses et simulations. Une fois valider les différents aspects matériels, économiques et juridiques le collectif sera en capacité de réagir vite quand une opportunité se présentera.

Enfin, un travail de préparation soigné ouvre la possibilité de solliciter les collectivités et organismes publics afin de faire valoir les aspects écologiques, sociétaux et sociaux de la démarche. L'objectif est d'obtenir un reconnaissance du collectif en tant que Maître d'ouvrage sérieux et de justifier ainsi sa demande d'accéder aux terrains de projets d'aménagements publics au même titre que les lotisseurs, promoteurs ou bailleurs sociaux.