Habitat Groupé

Deux aspects fondamentaux caractérisent l’Habitat groupé :

• Le fait de se regrouper pour élaborer et mener collectivement un projet d’habitat répondant aux besoins respectifs des participants.
• Quelle que soit la forme (maisons individuelles, petit immeuble...) ou sont statut juridique, la prise de conscience et les aspirations communes se matérialisent dans l’espace, les équipements et l’organisation du projet.

La naissance des projets

Ces projets naissent donc suite à une rencontre entre personnes qui portent un besoin individuel et partagent certaines valeurs ou objectifs. Ils décident ensemble d'adapter leur habitat à ces attentes. Ce moment de naissance d'un projet peut trouver son origine dans l'initiative d'un groupe d'amis ou dans le cadre d'une action organisée par une association. D'autre part des projets peuvent émerger grâce à la volonté d'une collectivité qui souhaite intégrer l'Habitat Groupé dans un nouveau quartier. Enfin le propriétaire d'un terrain adapté peut également prendre l'initiative et provoquer la constitution d'un projet.

Ces lieux, basés sur la coopération entre les habitants, apportent des réponses pour de nombreuses attentes qui ne sont pas satisfaites par les acteurs conventionnels du logements. En revanche, ils s'organisent en rupture avec les pratiques conventionnelles positionnant les citoyens en tant qu'acteurs au lieu de consommateurs. Comment s'articulent ce type de projets représentant une réelle innovation sociale? Nous proposons ici quelques éléments essentiels.

Au début chacun doit bien identifier ses besoins respectifs ainsi que ses limites par rapport à un projet collectif. Si on ne connaît pas ses attentes, il est impossible de les partager. Ensuite, il faut rencontrer d'autres personnes qui partagent les mêmes valeurs et comparer les différents projets individuels afin de confirmer leur compatibilité. Pendant cette phase de réflexion le projet partagé se dessine peu à peu. Le groupe doit pouvoir répondre très clairement à ces questions :

• Que souhaitons-nous partager (valeurs, objectifs...)?
• Quelles sont les limites pour chacun?
• Comment allons nous fonctionner ensemble?
• Quels sont les engagements indispensables pour que le projet puisse se réaliser?

Les réponses précises constituent la base du projet social qui représente les fondations du projet. C'est le ciment de la démarche qui garantira sa cohésion dans la durée.

L'organisation

Nous avons à faire à des projets de coopération entre personnes qui partagent certains objectifs et qui s'engagent mutuellement. Or, la multitude des participants n'annule pas les obligations incombant à un Maître d'ouvrage. Le groupe doit s'organiser pour répondre collectivement à ces responsabilités. Il est vital de formaliser le mode de fonctionnement afin de garantir la capacité d'agir du groupe :

• Procédures décisionnelles
• Communication interne et organisation des réunions
• Mandats et délégations
• Rapports avec intervenants extérieurs
• Recrutement et mutation

Ce document est une description détaillée du projet. Il précise des éléments matériels comme

• L'emplacement
• La densité et le nombre de logements
• Le tableau des surfaces privées ou collectives
• La forme architecturale et des aménagements extérieurs
• Le système constructif
• Les équipements privés ou collectifs
• Les exigences en termes de qualité environnementale

Le groupe est le Maître d'Ouvrage et prend toutes les décisions. Avec le programme, il communique son projet aux intervenants professionnels et autres interlocuteurs.

Souvent mais sans obligation, ces projets se dotent d’équipements communs. On peut citer la salle des fêtes, un atelier de bricolage ou des chambres d’amis partagées. Si le terrain le permet, on peut aussi envisager une aire de jeu, une piscine (naturelle éventuellement) ou un potager. Tous ces éléments sont des sources d’économies d’échelle et des points de rencontres ou naissent des histoires, des décisions sont prises ou des projets communs s’imaginent...

Les montages actuellement mis en œuvres sont

• La copropriété
• La SCA (Société Civile d'Attribution)
• La S3C (Société Civile de Construction Coopérative)
• La Coopérative d'habitant (statut expérimental, voire Habicoop)
• La SCIAPP (SCI d'Acquisition Progressive à la Propriété, statut expérimental en partenariat avec un bailleur social)

Les spécificités des projets nécessitent une étude approfondie avant de choisir le montage adapté ainsi que les modalités qui sont très variables selon les solutions. Actuellement, l'essentiel des projets en cours de réalisation est basé sur la propriété individuelle. Il existe dans d'autre pays européen le statut de la "Coopérative d'Habitants" qui est fondé sur la propriété collective, mais en France cette solution a été interdite dans les années 70. Habicoop propose une solution provisoire utilisable sous réserve. Nous espérons que le législateur va rapidement rétablir ce statut qui serait adapté à de nombreux projets.

Économie et gestion

La gestion des coûts ainsi que le financement de l'opération relèvent de la responsabilité du Maître d'ouvrage. Des erreurs dans ce domaine doivent être évités "à tout prix" car les membres du collectif subiraient les conséquences. Bien évidement, en tant qu'opérateur ils profitent largement du fait d'éviter les intermédiaires comme les promoteurs. En revanche, la technicité des projets et le nombreux risques qui pèsent sur lui nécessitent généralement l'intervention d'un spécialiste qui s'engagent pour la gestion correcte des aspects économiques.

Le montage juridique basé sur la propriété individuelle induit que chaque logement doit être financé par son propriétaire soit par un capital disponible, soit par un emprunt bancaire. Ceci étant dit, il est possible que certains logements peuvent être loués à des personnes mobilisées mais sans ressources suffisantes pour devenir acquéreur. Dans ce cas là il faut trouver un investisseur dans un logement locatif. Des projets mixtes avec des logements aidés ou en accession sociale sont également possibles.

Enfin, la Maîtrise d'ouvrage représente un grand nombre d'actes de gestion et d'administration en tant que personnes morale réalisatrice d'un immeuble. Le groupe composé généralement de non-professionnels peut décider de confier cette gestion à un professionnel afin d'éviter des erreurs qui pourraient se relever comme très coûteux.