Dans les années 90 un scandale majeur a secoué les étages feutrés de la finance internationale. Un jeune cadre avait été envoyé par la banque anglaise d’investissement Barrings en Indonésie pour gérer les actifs de risques limités. Une manipulation des comptes lui ont permis de cacher devant sa direction des pertes collossales de certaines opérations. Après quelques années, un passif de 1,4 mrd $ fut découvert. Ces dettes menèrent vers le dépôt de bilan de la banque, qui fut racheté par un groupe néerlandais pour 1 dollar symbolique.

Après cet incident douloureux les banques centrales européennes demandèrent à un comité d’experts de rédiger un dispositif prudentiel destiné à mieux appréhender les risques bancaires et principalement le risque de crédit ou de contrepartie et les exigences en fonds propres. Les travaux ont été publiés en 2004 sous forme d’un ensemble de recommandations.

Les banques ont l’obligation de traduire cette nouvelle norme en un système d’analyse de risque qui est aujourd’hui à la base de toute étude de financement d’opération d’investissement. On utilise généralement le terme du ‘rating’. Nous étudions ici le rating des opérations immobilières et la prise en compte des données environnementaux dans les calculs.

Le rating est une grille d’analyse intégrant tous les paramètres qui ont un impact sur le risque potentiel d’une opération. Les systèmes d’analyse évaluent des critères très détaillés et attribuent  des notes de 1 à 10, d’excellent à catastrophique.  Une pondération sera réalisée selon l’importance accordée à chaque critère. Cette pondération peut varier selon les banques, mais ces variations sont de l’ordre mineur. À la fin, on procède à un calcul global et constat un niveau de risque du dossier analysé. De ce niveau de risque dépend l’acception d’une demande, le pourcentage de fonds propres exigés du demandeur de financement, et éventuellement le taux d’intérêt proposé. On distingue 5 groupes de critères étudiés :

• Les conditions du marché: Ce groupe est divisé dans l’étude de questions nationales et régionales, voire locales. Ici sont analysées de données démographiques et politiques, les conditions du marché local et régional de l’immobilier ainsi que les risques naturels.
• L’emplacement: Ce groupe est souvent considéré comme déterminant. Il est composé de question sur la qualité du quartier, les infrastructures et équipements en proximité ainsi que l’impact du projet sur son environnement de proximité.
• Le Programme: À la grande déception des architectes ce groupe ne compte qu’à 20% dans la note finale. Néanmoins, le niveau de la qualité architecturale et des équipements n’a qu’une influence partielle sur la faisabilité d’un projet. Il est évident qu’un programme très ambitieux et équipé avec les dernières innovations ne trouvera pas d’acheteurs ou locateurs, si il est situé à proximité d’une usine chimique ou dans une région sans aucun besoin en matière de logement.
• Le Cashflow (trésorerie, plan de financement): Dans ce groupe, on étudie la sincérité des documents financiers. Ils sont basés sur des données de références comme l’inflation, les budgets de construction, les loyers ou montants de vente attendus ainsi que l’état d’avancement de la procédure administrative et de commercialisation.
• Perspective de développement: Ce groupe n’intervient que pour des programmes neufs. On y étudier les budgets prévisionnels de construction, la durée de portage et l’état d’avancement de commercialisation.

Le porteur d’un projet avec une approche environnementale ambitieuse peut à chaque étape faire valoir des points spécifiques de son programme. L’institut d’Écologie autrichien a réalisé un travail à ce sujet en coopération avec des professionnels dans les domaines de la finance et de la promotion immobilière afin de mettre en évidence les points d’impact d’un concept de développement durable sur le Rating bancaire. Les résultats ont été publiés sous forme d’un cahier à destination de maîtres d’ouvrage et établissement bancaires dans le cadre du programme Haus de Zukunft (la maison de l’avenir). L’objectif est d’augmenter l’acceptabilité par les organismes financiers des ces arguments spécifique. Cette démarche doit également permettre aus demandeurs de financement de mieux concevoir et présenter leurs projets et de faire valoir efficacement les paramètres environnementaux. 

Toits de Choix s’inspire de ces travaux et les applique dans la conception de nos programmes et dans les documents techniques et économiques rédigés dans le cadre des opérations menées ou accompagnées. 

Haus de Zukunft (autriche)