C'est ici que se joue l'avenir de l'approche environnementale de la construction. L'architecture bioclimatique n'a pas beaucoup de sens si elle se limite à des logements réservés à quelques passionnés fortunés. Il est vrai que nos sociétés modernes ne peuvent, en principe, plus se payer le luxe de construire des bâtiments qui dévorent les ressources non-renouvellables. L'avenir des générations futures en dépend et la menace qui pèse sur notre planète ne fait aujourd'hui plus de doute. Mais ce beau discours ne tient plus quand une jeune famille doit prendre des décisions au moment de la construction de sa nouvelle maison ou de l'acquisition d'un appartement. L'immobilier est le terrain de prédilection de la spéculation financière au point que les banques invitent les ménages à s'engager jusqu'à 50 ans pour rembourser un crédit. Dans ces conditions il devient pratiquement impossible de faire accepter des surcoûts substantiels pour une logement performant en matière d'environnement.

Il est donc indispensable de maîtriser la facture finale pour les consommateurs. Par ailleurs en Suisse l'attribution du label MINERGIE ECO est conditionnée par l'obligation de limiter le surcoût à 5% par rapport à une construction traditionnelle tout en réalisant un bâtiment qui consomme 50% moins d'énergie et qui intègre également des exigences en matière de santé, de confort et de matériaux. Quand vous intérrogez aujourd'hui un professionnel à ce sujet, il ou elle vous annonce un investissement supplémentaire de 10 à 20%.

En grande partie cette différence a ces origines dans la diffusion des systèmes constructifs et matériaux. Les artisans, les entreprises de constructions et les promoteurs ne connaissent pas ces modes de construction et sont hostiles à une évolution. Pourquoi prendre des risques avec des matériaux nouveaux si on arrive à bien vendre ses services avec les procédés traditionnels? Pourquoi mettre en place une filière industrielle pour la maison en bois ou la terre crue, si la maison en parpaing qui leur procure des marges confortables trouve toujours preneur? Un changement ne peut être attendu de ce côté-là. C'est pourquoi Toits de Choix prend l'initiative pour chercher des solutions et de créer une offre différent. Enfin il reste l'initiative publique ou la stimulation de la demande.

L'approche du coût global ne fait pas partie actuellement des calculs qui précèdent un investissement dans un logement. Il s'agit de ne pas seulement prendre en compte les dépenses pour la construction de ce nouveau bâtiment, mais aussi les frais engendrés par son exploitation. Quand une entreprise étudie l'investissement dans une nouvelle machine, elle immobilise le montant de son acquisition dans son bilan et prévoit sur une durée donnée une somme annuelle à titre d''amortissement qui sera intégrée dans ces comptes d'exploitation.

Ce que vont les entreprises depuis des années, les particuliers le font aussi quand ils achètent une voiture. Un véhicule équipé d'un moteur à essence coûte moins cher qu'un diesel, bien qu'il est plus bruyant et moins dynamique. Pourtant en France on vend plus de diesel. L'acheteur sait que cette voiture va consommer moins de carburant et que le diesel et moins chèr que l'essence. Il prend la décision avec l'intention de se faire rembourser son investissement initial par un coût inférieur d'exploitation et en prenant en compte la perspective de revendre plus facilement la voiture quand il voudra s'en séparer.

Il n'y a auccune raison de ne pas appliquer la même méthode pour l'acquisition d'un logement. Investir un peu plus dans une maison qui consomme moins d'énergie donne la garantie d'un remboursement dans le temps par une diminution substantielle des frais engendrés par son utilisation. Et, vu l'évolution des prix de l'énergie, il sera plus façile de la revendre à un moment donné. Il s'agit donc aussi d'une bonne opération patrimoniale.

Malheureusement les banques françaises qui financent généralement une acquisition de logement ne le voient pas encore de cette manière. Il vont appliquer les mêmes cotas pour calculer les capacités de remboursement d'un particulier sans faire la différence s'il achetait une maison énergétivore ou très économe en énergie. Pourtant le futur propriétaire aura à faire face à moins de charge sur son foyer quand la facture de l'énergie de son logement sera divisée par deux voir par quatre en cas d'acquisition d'un logement performant. Cette marge pourrait augmenter sa capacité de remboursement et permettre l'augmentation du capital initial accordé. En Suisse, en Allemagne et aux Pays Bas, les banque appliquent des conditions spécifiques si le logement dispose d'un label type MINERGIE ou PASSIVHAUS. En France le premiers produits financiers de ce type voient le jour mais ils restent en général limités à un équipement d'énergie renouvellable et l'on propose des durées courtes ou moyennes. A quand une ingénierie financière à la hauteur des enjeux?

Information ADEME Eco-Prets

Il convient donc d'analyser le coût de ces équipements spécifiques et les économies qu'ils génèrent afin de déterminer le temps qu'il faut pour amortir l'investissement.

En premier lieu il s'agit d'équipements performants dans le domaine de l'énergie. Pour une maison individuelle neuve pour 4 usagers, on peut réaliser le tableau suivant (il prend en compte un scénario de l'évolution des prix des énergies et les aides publiques actuellement disponibles)